Doliczanie ścianek działowych do metrażu mieszkań

Jeszcze kilka lat temu na rynku nieruchomości panował bum mieszkaniowy - deweloperzy wyprzedawali swoje inwestycje na etapie „dziury w ziemi”. Choć cena zakupu przyprawiała o zawrót głowy, perspektywa życia „na swoim” rekompensowała wyrzeczenia finansowe i wysoki kredyt na lata. Dla kupujących każdy metr kwadratowy był na wagę złota. Dziś jednak wielu właścicieli mieszkań odkrywa, że metraż ich lokali mógł zostać różnie obliczony przez dewelopera. Nic więc dziwnego, że coraz częściej pojawia się pytanie, czy w takiej sytuacji można dochodzić swoich praw i odzyskać pieniądze zapłacone za metry, których w rzeczywistości nie ma.

Czy prawo stoi po stronie kupującego? Jak kształtują się regulacje dotyczące ścianek działowych?

Na rynku pierwotnym przez lata funkcjonowała praktyka, która budziła duże kontrowersje. Część deweloperów doliczała do powierzchni mieszkania metry znajdujące się pod ściankami działowymi. W efekcie kupujący płacili za przestrzeń, której w praktyce nie mogli użytkować. Problem nie jest marginalny. Różnice w metrażu mogą wynosić nawet kilka metrów kwadratowych. Przy cenach mieszkań w dużych miastach oznacza to często od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych różnicy w cenie lokalu w zależności od sposobu obliczenia jej powierzchni.

Sądy coraz częściej przyznają rację właścicielowi mieszkania i uznają, że doliczanie powierzchni pod ścianami działowymi prowadziło do nieuzasadnionego zwiększenia całkowitej powierzchni mieszkania, a tym samym jego ceny. Przez wiele lat problem wynikał z niejednoznacznych przepisów oraz różnych norm liczenia powierzchni. Najczęściej stosowaną była norma PN-ISO 9836, która określa sposób obliczania powierzchni użytkowej budynków. Poszczególne jej wersje różniły się jednak interpretacją powierzchni pod przegrodami wewnętrznymi. 13 lutego 2026 r. weszła w życie nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, która wprowadziła jednoznaczne rozwiązanie. Nowe regulacje wymagają, aby przy sprzedaży mieszkań powierzchnia była liczona zgodnie z normą PN-ISO 9836, która nie pozwala wliczać powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu rozliczeniowego lokalu.

Sprawdź, jak powierzchnia Twojego mieszkania została obliczona przez dewelopera

Osoby, które zakupiły nieruchomość w ciągu ostatnich kilku lat prawdopodobnie posiadają jeszcze dokumentację od dewelopera. Cennym dokumentem jest rzut lokalu, który pozwoli odczytać powierzchnię użytkową oraz powierzchnię pod ściankami działowymi. Często deweloper zliczając metraż zapisywał dwie wartości - niższą bez ścianek działowych oraz wyższą zawierającą wliczone ścianki działowe. Znając cenę metra kwadratowego można w prosty sposób sprawdzić za ile metrów zapłacono. Spora część właścicieli nieruchomości deweloperskich zapłaciła za wyższy metraż, a ich roszczenie wobec dewelopera może sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Czy wejście w spór z tak dużym podmiotem jak deweloper ma sens?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 13 lutego 2026 r. chroni osoby, które obecnie będą nabywać nieruchomość. Pojawia się pytanie - jakie perspektywy mają przed sobą ci, którzy nieruchomość zakupili w roku 2025 i latach wcześniejszych. Jeszcze kilka lat temu orzecznictwo w tym temacie było niejednolite. Za przełomowy uznajemy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/23. Wyrok zmienił dotychczasowe orzecznictwo potwierdzając, iż powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi nie spełnia kryteriów, by zaliczyć ją do powierzchni użytkowej. Sąd podał, iż postanowienie zawarte w umowie z deweloperem określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtuje obowiązek powodów do zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Tym samym otworzył drogę do odzyskania środków dla setek tysięcy nabywców nieruchomości w Polsce.

Czy można odzyskać środki za powierzchnię od ściankami działowymi?

W przypadku stwierdzenia doliczenia do metrażu lokalu powierzchni pod ściankami działowymi nabywca może dochodzić zwrotu środków wynikających z różnicy ceny pomiędzy metrażem wskazanym przez dewelopera a rzeczywistą powierzchnią mieszkania. Zasadne jest podjęcie działań w określonej kolejności, która pozwala najpierw dążyć do polubownego rozwiązania sporu, a w razie braku porozumienia przygotować podstawy do dochodzenia roszczenia na drodze postępowania sądowego. Pierwszym krokiem powinno być skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty/reklamacji.

W piśmie należy jasno wskazać swoje żądanie, a więc zwrot części ceny wynikającej z uwzględnienia w metrażu lokalu powierzchni pod ściankami działowymi. Warto powołać się w piśmie na dokumenty potwierdzające nieprawidłowy metraż oraz wskazanie właściwej normy pomiaru powierzchni (najczęściej PN-ISO 9836). Takie pismo nie tylko wyznacza deweloperowi termin na dobrowolny zwrot należności, ale też pokazuje, że nabywca zna podstawy faktyczne i prawne swojego roszczenia. Ma ono także istotne znaczenie dowodowe, jeśli sprawa trafi do sądu.

Jeżeli deweloper odmówi zapłaty, kolejnym krokiem w dochodzeniu roszczenia może być pozew o zwrot świadczenia nienależnego uiszczonego przez nabywcę na rzecz dewelopera w ramach ceny mieszkania. Przy wysokiej cenie za metr kwadratowy nawet niewielka różnica w powierzchni może oznaczać od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych zwrotu.

Dlaczego ten problem dotyczy tak wielu właścicieli w Warszawie?

Temat dochodzenia roszczeń od deweloperów w związku z uwzględnieniem w powierzchni lokalu ścianek działowych nabiera na znaczeniu szczególnie w Warszawie. To właśnie tam ceny mieszkań przez lata należały do najwyższych w kraju, a każdy dodatkowy metr kwadratowy oznaczał bardzo wysoką dopłatę. Kupujący płacili ogromne kwoty za lokale, oczekując rzetelnego sposobu obliczania metrażu. Jeżeli jednak deweloper doliczał do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię pod ściankami działowymi, cena mieszkania mogła zostać ustalona na poziomie wyższym niż rzeczywiście uzasadniony.

Zmiany przepisów z 2026 roku ograniczyły tę praktykę na przyszłość. Osoby, które już wcześniej uiściły wyższą cenę za mieszkanie, muszą same podjąć działania, aby odzyskać pieniądze.Jeżeli deweloper zawyżył metraż lokalu poprzez doliczenie powierzchni pod ściankami działowymi, właściciel mieszkania może mieć podstawy do dochodzenia zwrotu części zapłaconej kwoty. Ocena takiej sytuacji nie zawsze jest jednak prosta - wymaga szczegółowej analizy dokumentacji technicznej lokalu, umowy deweloperskiej, standardów pomiaru powierzchni oraz sposobu ustalenia ceny mieszkania. W praktyce ustalenie, czy rzeczywiście doszło do zawyżenia metrażu i jaka kwota może podlegać zwrotowi bywa skomplikowane i wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa budowlanego oraz prawa nieruchomości. Dlatego osoby, które podejrzewają, że zapłaciły za zawyżony metraż mieszkania, powinny rozważyć konsultację z kancelarią prawną mającą doświadczenie w prowadzeniu tego typu spraw. Profesjonalna analiza pozwala nie tylko ocenić szanse dochodzenia roszczenia, ale także dobrać właściwą strategię działania.

Materiał informacyjny przygotowany przez zespół radców prawnych i adwokatów specjalizujących się w sprawach z zakresu prawa budowlanego. Artykuł, który Państwo przeczytali, jest sponsorowany przez Bochenek, Ciesielski i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. k. z siedzibą we Wrocławiu. Jednocześnie informujemy, że niniejszy materiał stanowi informowanie o wykonywaniu zawodu radcy prawnego w rozumieniu art. 31 ust. 2 Kodeksu Etyki Radcy Prawnego oraz informację handlową w rozumieniu § 23 ust. 2 Kodeksu Etyki Adwokackiej.