Aktualne ceny mieszkań w Warszawie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca lipca 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 15 381 zł. To spadek o -2,3%, czyli o -363 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr cen mieszkań opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, a więc pokazuje faktycznie zapłacone kwoty, nie oczekiwania widoczne w ogłoszeniach.

Dla kupujących istotna jest nie tylko miejska mediana, lecz także duże zróżnicowanie między rejonami, segmentami metrażowymi i rynkiem pierwotnym oraz wtórnym. Typowy zakup oznaczał wydatek 708 958 zł za mieszkanie o powierzchni 47 m².

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Warszawie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Warszawie
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Warszawa na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Warszawie: najważniejsze liczby

• 15 381 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -2,3% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-363 zł na metrze)
• 13 396-17 808 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 708 958 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 47 m²
• +48% - o tyle podrożał metr od 2020 r. (średnio +6,8% rocznie)
• rejon Powiśle - najdroższa część miasta: 19 618 zł/m²

Miejska mediana nie oznacza jednej stawki dla całej Warszawy. Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 13 396 zł/m² a 17 808 zł/m², co dobrze pokazuje skalę różnic wynikających z lokalizacji, standardu oraz struktury sprzedawanych lokali.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 5.0% tańsze od lokali z rynku wtórnego. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 15 055 zł/m², wobec 15 848 zł/m² na rynku wtórnym.

Taka relacja nie musi oznaczać niższej jakości nowych lokali. Na wynik wpływa struktura wykazu transakcji: lokalizacje inwestycji oddawanych do sprzedaży, wielkość mieszkań oraz termin zawierania umów. Rynek wtórny obejmuje z kolei zarówno lokale wymagające remontu, jak i mieszkania w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych częściach miasta.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najmniejsze mieszkania z przedziału 25-35 m² osiągały medianę 16 111 zł/m², wyższą niż lokale o powierzchni 45-55 m², gdzie mediana wyniosła 14 910 zł/m². Małe metraże zwykle mają szersze grono potencjalnych nabywców i niższy całkowity próg wejścia, co podtrzymuje cenę metra.

Najwyższą stawkę w zestawieniu odnotowano dla mieszkań o powierzchni 70-90 m²: 17 562 zł/m². Oznacza to, że sama powierzchnia nie przesądza o cenie - znaczenie ma również położenie i klasa sprzedawanych lokali.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

W zestawieniu najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Powiśle, z medianą 19 618 zł/m². Na drugim biegunie znajduje się rejon Wólka Zerzeńska z wynikiem 8 369 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 134%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Rozpiętość cen między rejonami potwierdza, że lokalizacja pozostaje podstawowym czynnikiem wyceny. Na rejonie Odolany mediana wyniosła 18 221 zł/m², a na rejonie Szamoty 13 534 zł/m².

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. ulica Ryżowa - mediana 15 016 zł/m²
• ul. ulica Herbu Oksza - mediana 11 864 zł/m²
• ul. ulica Edwarda Habicha - mediana 13 165 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższą medianę osiągnęła ul. ulica Redutowa: 18 147 zł/m². Najniższa mediana dotyczyła ul. ulica Herbu Oksza: 11 864 zł/m². Różnica wyniosła 6 283 zł/m², co obrazuje, jak silnie na wartość lokalu wpływa mikrolokalizacja.

Ceny działek w Warszawie

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 143 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała powierzchnię 5 149 m². Segment gruntów należy analizować oddzielnie od mieszkań, ponieważ cena zależy między innymi od powierzchni i możliwości zagospodarowania nieruchomości.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 708 958 zł z rynku wtórnego, poza ceną lokalu trzeba uwzględnić koszty okołozakupowe. Podatek PCC w stawce 2% to około 14 179 zł, przy czym nie płacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 4 435 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena obejmuje VAT. Koszty formalne warto uwzględnić już na etapie porównywania ofert, a nie dopiero przy finalizacji transakcji.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 pokazuje wyraźny wzrost w dłuższym horyzoncie. Od 2020 r. metr kwadratowy w Warszawie podrożał z 10 377 zł do 15 381 zł, czyli łącznie o +48%. Średnie tempo wyniosło +6,8% rocznie.

Bieżące cofnięcie o -2,3% wobec średniej z 2025 r. nie zmienia obrazu całego okresu, ale wskazuje, że obecny rytm rynku jest słabszy niż średnia dynamika od 2020 r.

Warszawa na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych monitoringiem wyniosła 9 674 zł/m². W Warszawie było więc o 5 707 zł/m² drożej.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 17 km dalej Konstancinie-Jeziornie metr był o 2 050 zł tańszy niż w Warszawie. Różnice względem Piaseczna, Pruszkowa i Otwocka pokazują utrzymującą się premię stołecznego rynku.

Komentarz analityczny

Warszawski rynek pozostaje wyraźnie droższy niż w pozostałych monitorowanych miastach województwa mazowieckiego, ale bieżąca dynamika jest ujemna. Mediana 15 381 zł/m² jest o -363 zł/m² i -2,3% niższa od średniej z 2025 r. Jednocześnie od 2020 r. wzrosła z 10 377 zł/m² o +48%, przy średnim tempie +6,8% rocznie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego horyzontu: w krótkim okresie widać korektę, w długim - zdecydowany wzrost.

Na tle największych rynków w kraju lokalne dane wpisują się w obraz większego zróżnicowania. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w 7 największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny był opisywany jako stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Znaczenie ma również podaż. W 7 największych rynkach w I kwartale 2026 r. wprowadzono 10,3 tys. nowych mieszkań, a w II kwartale do sprzedaży trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejszy napływ nowych ofert może ograniczać presję na obniżki cen, ale jego wpływ zależy od realnego popytu i struktury lokalnej podaży.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeżeli popyt będzie absorbował mniejszą liczbę nowych mieszkań, ceny transakcyjne mogą stabilizować się bliżej obecnych poziomów. Jeżeli natomiast kupujący zachowają ostrożność, różnice między segmentami i rejonami mogą pozostać większe niż zmiana miejskiej mediany.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 15 381 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 13 396 zł/m² a 17 808 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Warszawie rosną, czy spadają?

Wobec średniej z 2025 r. mediana spadła o -2,3%, czyli o -363 zł/m², do poziomu 15 381 zł/m².

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W zestawieniu najdroższy jest rejon Powiśle z medianą 19 618 zł/m², a najtańszy rejon Wólka Zerzeńska z medianą 8 369 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Warszawie?

Dla mieszkań o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 16 111 zł/m², a dla lokali o powierzchni 35-45 m² - 15 519 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Rynek pierwotny był o 5.0% tańszy: mediana wyniosła 15 055 zł/m², wobec 15 848 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Warszawie?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 143 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 5 149 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 593 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2025-11-21; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.