Ceny mieszkań w Warszawie: 16 601 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkania w Warszawie wynosi 16 601 zł/m², o 608 zł, czyli 3,8% więcej niż średnia z 2025 r. Ceny transakcyjne z aktów notarialnych pokazują przy tym zróżnicowany rynek: znaczenie mają lokalizacja, metraż i segment zakupu, nie tylko ogólnomiejski poziom cen.

Redakcja echowarszawy.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Warszawie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Warszawie
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Warszawa na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Warszawie: najważniejsze liczby

14 282-19 164 zł/m² to przedział obejmujący połowę transakcji z ostatnich 12 miesięcy. Mediana całkowitej ceny zakupu wynosi 800 000 zł, a powierzchni mieszkania 48 m². To punkty odniesienia do planowania budżetu i porównywania konkretnych lokali.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

16 801 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 16 415 zł/m² na wtórnym oznacza premię deweloperską wynoszącą 2,4%. W poszczególnych rejonach relacja bywa jednak odwrotna, dlatego wybór segmentu warto łączyć z wyborem lokalizacji.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

18 315 zł/m² kosztował metr w segmencie 25-35 m², najwięcej w zestawieniu. Mniejszy całkowity budżet zakupu może poszerzać grono nabywców i podtrzymywać wyższą stawkę jednostkową. Zależność nie jest jednak liniowa, co pokazuje wykres.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

23 605 zł/m² w rejonie Czyste to najwyższa mediana w zestawieniu. Na przeciwnym biegunie znajduje się rejon Okęcie z poziomem 8 002 zł/m². Różnica wynosi 195%.

Osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Te same części miasta liczone wyłącznie dla mieszkań od dewelopera i wyłącznie dla mieszkań używanych; kreska oznacza, że w rejestrze zabrakło transakcji danego rynku w tej części miasta.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wykaz transakcji wyróżnia pod względem aktywności ulice:

• Szeligowska - mediana 17 581 zł/m²,
• Jana Heweliusza - 17 578 zł/m²,
• Adama Borkiewicza - 17 206 zł/m².

Wśród ulic o aktywnym obrocie 25 461 zł/m² osiągała ulica Prosta, a 15 522 zł/m² ulica Żupnicza. Daje to 9 939 zł/m² różnicy.

Ceny działek w Warszawie

173 zł/m² wynosi mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy. Mediana powierzchni sprzedawanej parceli to 5 052 m².

Więcej lokalnych informacji z Warszawy jest na echowarszawy.pl. Sprawdź też, co dzieje się w najbliższych dniach – wydarzenia i imprezy zbieramy na echowarszawy.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy cenie 800 000 zł na rynku wtórnym podatek PCC wynoszący 2% oznacza około 16 000 zł. Zwolnienie obejmuje osoby kupujące pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna to do około 4 883 zł z VAT, z możliwością negocjacji, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje, o ile wzrosły ceny względem 2020 r.: z 10 377 zł/m² do 16 601 zł/m², czyli o 60%, przy średnim tempie 8,1% rocznie.

Warszawa na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

11 212 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa mazowieckiego. Warszawski poziom jest o 5 389 zł/m² wyższy.

Warszawa wg GUS: mediana ceny lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 15 400 zł/m², wobec 13 736 zł/m² rok wcześniej, co oznacza wzrost o 12,1%.

W Sulejówku metr kosztował o 5 304 zł mniej, czyli o 31,9%. Niższy koszt zakupu poza stolicą trzeba zestawić z potrzebami dojazdowymi gospodarstwa domowego.

Komentarz analityczny

3,8%, czyli 608 zł/m², to wzrost słabszy od historycznego tempa 8,1% rocznie. Lokalny obraz wskazuje więc na dalszy wzrost poziomu cen, ale nie na powtórzenie wcześniejszego tempa.

6,3% wyniosła ogólnopolska dynamika roczna w II kwartale 2026 r. (GUS, „Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.”). Kierunek zmian jest zbieżny z obserwacją warszawską.

5,98% wynosiło we wrześniu oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych, wobec 5,99% w sierpniu (NBP, dane za wrzesień 2026 r., publikacja 30 października 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na dostępny budżet: jego obniżenie może zwiększać możliwości zakupu, także w droższych segmentach.

Co dalej z cenami? Jeśli zdolność zakupowa będzie rosła szybciej niż dostępna oferta, presja wzrostowa może się utrzymać. Jeśli przewagę uzyska podaż, sprzedający mogą silniej konkurować ceną. Twardych prognoz nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

Mediana wynosi 16 601 zł/m², a połowa transakcji mieści się w przedziale 14 282-19 164 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Warszawie rosną, czy spadają?

Mediana jest o 608 zł/m², czyli 3,8%, wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Czyste: 23 605 zł/m². Najniższą rejon Okęcie: 8 002 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Warszawie?

W segmencie 25-35 m² mediana wynosi 18 315 zł/m², a dla 35-45 m² jest to 16 835 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak, o 2,4%: mediany wynoszą odpowiednio 16 801 zł/m² i 16 415 zł/m².

Ile kosztuje działka w Warszawie?

Mediana ceny z ostatnich 24 miesięcy wynosi 173 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1527 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 stycznia 2026 do 4 sierpnia 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (865 transakcji) i wtórny (662); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-08-04; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Mediana dla rejonu Okęcie obejmuje okres od 2019 r. Dane GUS są kwartalnym tłem z tego samego rejestru, publikowanym z opóźnieniem; najnowszy dostępny kwartał to IV kw. 2024. Dynamika ogólnopolska i lokalna dotyczą różnych okresów i podstaw porównania.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.