Aktualne ceny mieszkań w Warszawie. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 16 422 zł. To wzrost o +2,7%, czyli o +429 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, a więc pokazuje kwoty faktycznie zapłacone, a nie ceny ofertowe widoczne w ogłoszeniach. Dla kupujących i sprzedających taki wykaz transakcji jest bliższy realnej sytuacji rynkowej niż deklaracje stron wystawiających lokale na sprzedaż.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Warszawie: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Warszawie
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Warszawa na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Warszawie: najważniejsze liczby

• 16 422 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +2,7% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+429 zł na metrze)
• 14 172-19 051 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 799 300 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +58% - o tyle podrożał metr od 2020 r. (średnio +8,0% rocznie)
• rejon Czyste - najdroższa część miasta: 24 180 zł/m²

Mediana oznacza środkową wartość w rejestrze: połowa cen transakcyjnych była niższa, a połowa wyższa. Rozpiętość między 14 172 zł/m² a 19 051 zł/m² pokazuje jednocześnie, jak silnie na wartość lokalu wpływają lokalizacja, metraż i standard.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 3.1% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 16 568 zł i 16 064 zł. Różnica wskazuje na umiarkowaną premię rynku pierwotnego, która zwykle wiąże się z nowością budynku, układem lokalu oraz kosztami realizacji inwestycji. Nie przesądza jednak o przewadze każdego nowego mieszkania nad każdym lokalem używanym, ponieważ poszczególne części Warszawy tworzą odrębne segmenty cenowe.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą cenę za metr osiągały kawalerki i inne lokale o powierzchni 25-35 m² - 17 990 zł/m². W grupie największych mieszkań, o metrażu 90-120 m², mediana wyniosła 14 721 zł/m². To typowy mechanizm rynkowy: niższa całkowita cena wejścia małych lokali zwiększa grupę potencjalnych nabywców, dlatego ich metr kwadratowy bywa wyceniany wyżej.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Czyste, gdzie mediana wyniosła 24 180 zł/m². Najniższą wartość odnotowano na rejonie Olesin - 8 511 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 184%, co obrazuje skalę zróżnicowania warszawskiego rynku.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ulicy Prosta - mediana 25 601 zł/m²
• ulicy Adama Borkiewicza - mediana 17 764 zł/m²
• ulicy Przy Forcie - mediana 16 003 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągały lokale przy ulicy Prosta - 25 601 zł/m². Najniższą medianę w tej grupie odnotowano przy ulicy Chełmżyńska - 13 116 zł/m². Różnica wyniosła 12 485 zł/m², co potwierdza, że nawet w granicach jednego miasta ceny transakcyjne reagują przede wszystkim na położenie i charakter najbliższego otoczenia.

Ceny działek w Warszawie

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 142 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 5 280 m². Segment gruntów jest odmienny od rynku mieszkań, ponieważ na cenę szczególnie mocno wpływają przeznaczenie terenu, dostęp do infrastruktury i możliwość zabudowy.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 799 300 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 15 986 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 4 880 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wyraźny wzrost wartości mieszkań. Od 2020 r. metr kwadratowy w Warszawie podrożał z 10 377 zł do 16 422 zł, czyli łącznie o +58% i średnio o +8,0% rocznie. Obeczne tempo, wynoszące +2,7%, jest niższe od tej wieloletniej średniej.

Warszawa na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa mazowieckiego objętych monitoringiem to 11 009 zł/m². W Warszawie metr był więc droższy o 5 413 zł. Różnice wobec pobliskich miast potwierdzają, że stolica utrzymuje wyraźną premię cenową w skali regionu.

W położonym 15 km dalej Sulejówku metr był tańszy o 5 057 zł. Dla części kupujących różnica może być punktem wyjścia do porównania kosztu zakupu z czasem i kosztami dojazdu do Warszawy.

Komentarz analityczny

Lokalny obraz wskazuje na dalszy wzrost, ale w wyraźnie spokojniejszym tempie niż w poprzednich latach. Mediana 16 422 zł/m² jest o +429 zł/m² i +2,7% wyższa od średniej z 2025 r., podczas gdy od 2020 r. ceny wzrosły o +58%, czyli średnio o +8,0% rocznie. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego okresu: bieżący wzrost jest znacznie łagodniejszy niż wieloletnia dynamika.

Otoczenie makroekonomiczne może wspierać zdolność nabywczą kupujących finansujących zakup kredytem. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, a ostatnia opisana decyzja RPP obniżyła ją o 25 pb do tego poziomu (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może poprawiać dostępność finansowania, a tym samym podtrzymywać popyt także na warszawskie mieszkania.

Po stronie podaży dane ogólnopolskie są mniej jednoznaczne. W I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a liczba rozpoczętych budów wyniosła 49,4 tys., o 11,4% mniej rok do roku (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Jednocześnie rząd planował przeznaczyć na mieszkalnictwo 6,7 mld zł, a wraz z funduszami z KPO 8,7 mld zł (komunikaty rządowe / PAP Biznes, 2026).

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli poprawa dostępności kredytów będzie wzmacniała popyt szybciej niż podaż nowych lokali, presja na wzrost cen może się utrzymać. Jeśli natomiast oferta mieszkań będzie rosła szybciej niż popyt, dynamika może dalej słabnąć. Warto śledzić comiesięczny barometr, wykres oraz rejestr RCN dostępny przez geoportal.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 16 422 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 14 172 zł/m² a 19 051 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Warszawie rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana z ostatnich 12 miesięcy była o +2,7%, czyli o +429 zł/m², wyższa od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano na rejonie Czyste - 24 180 zł/m². Najniższą na rejonie Olesin - 8 511 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Warszawie?

W grupie mieszkań o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 17 990 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 17 252 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o 3.1% droższy: mediana wyniosła 16 568 zł/m², wobec 16 064 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Warszawie?

Mediana ceny działki z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 142 zł/m², a typowa parcela miała 5 280 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1539 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-28; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.