Miasto nie może sprzedać lokali przy Al. Solidarności 93 – prawo i konserwator stawiają warunki

W sercu Śródmieścia pojawiło się oświadczenie, które zamyka jedną z najbardziej palących dyskusji o przyszłości kamienicy przy Al. Solidarności. Urzędnicy wyjaśniają, dlaczego propozycja Teatru Kamienica o wykupie i przeznaczeniu pieniędzy na remont nie może dojść do skutku – a lista przeszkód nie jest krótka. To nie tylko kwestia pieniędzy, lecz także zapisów prawnych i ochrony zabytku.

• Co stoi na przeszkodzie sprzedaży i użycia środków z lokali przy Al. Solidarności 93
• Jakie koszty i formalności stoją za przekwalifikowaniem lokali – decyzje Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy
• Jak to się przekłada na praktykę i czego mogą się spodziewać mieszkańcy

Co stoi na przeszkodzie sprzedaży i użycia środków z lokali przy Al. Solidarności 93

Dzielnica wyjaśnia, że sprzedaż lokali użytkowych w tym budynku nie może być przeprowadzona bezpośrednio na rzecz najemcy. Podstawowe ograniczenia wynikają z przepisów oraz z wpisu budynku do rejestru zabytków. W praktyce oznacza to, że sprzedaż może odbyć się jedynie w drodze przetargu i tylko wtedy, gdy lokal nie jest obciążony prawem najmu czy dzierżawy.

Dodatkowo urząd wskazuje na nieuregulowany stan prawny nieruchomości: część budynku przekracza granice jednej działki. Chodzi o rozbieżność między działką ew. nr 41 a działką nr 44/5, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Ten stan wyklucza możliwość efektywnej sprzedaży przez Miasto.

Wymienione w oświadczeniu dokumenty i akty prawne to m.in. ustawa o gospodarce nieruchomościami, uchwała Rady m.st. Warszawy z 2016 r. oraz zarządzenie Prezydenta m.st. Warszawy z 2017 r.

Jakie koszty i formalności stoją za przekwalifikowaniem lokali – decyzje Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy

Urząd rozważał zmianę funkcji lokali z mieszkalnej na użytkową, ale procedura okazuje się złożona i kosztowna. Wstępne wymagania obejmują m.in.:

• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy,
• opracowanie projektu zmiany sposobu użytkowania z opinią rzeczoznawcy ds. ochrony przeciwpożarowej i higieniczno-sanitarnej,
• sporządzenie ekspertyzy bezpieczeństwa pożarowego dla klatki schodowej i jej zatwierdzenie przez Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej,
• wykonanie projektu budowlanego wdrażającego zalecenia ekspertyzy,
• uzyskanie pozytywnej opinii organu konserwatorskiego,
• uzyskanie pozwolenia na budowę oraz zgody wspólnoty mieszkaniowej na ingerencję w części wspólne.

Z punktu widzenia właściciela – czyli między innymi wspólnoty mieszkaniowej – oznaczałoby to znaczące wydatki. Dzielnica podkreśla, że priorytetowe są naprawy konstrukcyjne budynku oraz instalacja CWU, dlatego nie chce narażać pozostałych właścicieli na dodatkowe obciążenia finansowe wynikające z jednostkowych planów inwestycyjnych.

Warto też odnotować, że próba podziału dużych lokali na mniejsze natrafiła na sprzeciw konserwatora. Zmiana taki ingerowałaby w zabytkową substancję budynku oraz w pierwotny układ wnętrz, który organ uznał za kluczowy do zachowania.

Jak to się przekłada na praktykę i czego mogą się spodziewać mieszkańcy

Dla najemców i osób zainteresowanych przyszłością kamienicy oznacza to przede wszystkim jedno – szybkie rozwiązanie problemu własnościowego i remontowego jest mało prawdopodobne. Propozycja, by środki ze sprzedaży lokali przeznaczyć na remont całego budynku, jest niemożliwa do zrealizowania bez skomplikowanej zmiany prawa własności i uregulowania granic działek.

Kilka praktycznych wniosków z oświadczenia:

• bez uregulowania stanu prawnego nieruchomości nie da się przeprowadzić sprzedaży czy dużych operacji finansowych,
• przekwalifikowanie mieszkań na lokale użytkowe wiąże się z wpisem konserwatorskim i obowiązkiem spełnienia rygorystycznych wymogów technicznych oraz ppoż.,
• koszty inwestycji musiałyby być rozłożone proporcjonalnie między właścicieli, co w praktyce utrudnia realizację dużych remontów bez zewnętrznych źródeł finansowania.

To wyjaśnienie Dzielnicy zamyka część sporów formalnych, ale otwiera nowy rozdział dyskusji o tym, skąd wziąć środki na konserwację i jak pogodzić ochronę zabytku z potrzebami mieszkańców i najemców.

na podstawie: UM Śródmieście.